Data de publicação: setembro de 2026
Áreas: Direito Fiscal e Direito Imobiliário

O Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, aprovou um conjunto amplo de incentivos fiscais destinados a aumentar a construção, reabilitação e disponibilização de imóveis para habitação.

O diploma introduziu, designadamente:

• a aplicação temporária da taxa reduzida de IVA a certas empreitadas habitacionais;
• um regime de restituição parcial do IVA suportado por particulares na construção de habitação própria;
• os contratos de investimento para arrendamento habitacional — CIA;
• o Regime Simplificado de Arrendamento Acessível — RSAA;
• benefícios em IRS associados ao arrendamento e ao reinvestimento de mais-valias;
• novas regras de IMT aplicáveis a adquirentes não residentes.

Os CIA e o RSAA produzem efeitos desde 1 de setembro de 2026. Algumas alterações fiscais produzem efeitos desde 1 de janeiro de 2026, nos termos transitórios estabelecidos pelo diploma.

Quais são os imóveis abrangidos?

Os incentivos destinam-se, em termos gerais, à construção, reabilitação, aquisição e arrendamento de imóveis habitacionais cujo preço ou renda seja considerado moderado.

Para 2026:

• a renda mensal não pode exceder 2,5 vezes a retribuição mínima mensal aplicável em 2026;
• o preço de venda não pode exceder o limite superior do segundo escalão da tabela de IMT aplicável à habitação própria e permanente.

Estes limites podem ser posteriormente atualizados por portaria.

Para determinar o preço ou a renda relevante, deve atender-se ao valor económico global da operação. São considerados os montantes relativos a móveis, equipamentos, partes acessórias ou serviços que contribuam para a valorização do imóvel, mesmo quando sejam objeto de contrato separado.

Não será, portanto, possível contornar os limites mediante a separação artificial entre renda, mobiliário, estacionamento ou outros serviços associados.

Taxa reduzida de IVA nas empreitadas habitacionais

A nova verba 2.42.1 da Lista I anexa ao Código do IVA permite aplicar a taxa reduzida às empreitadas de construção ou reabilitação de:

• imóveis destinados à venda para habitação própria e permanente do adquirente;
• imóveis destinados exclusivamente a arrendamento habitacional;

desde que o preço de venda ou a renda não ultrapassem os limites legalmente estabelecidos.

O regime aplica-se às empreitadas relativas a operações urbanísticas cuja iniciativa procedimental tenha ocorrido entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029 e cujo IVA seja exigível desde 1 de janeiro de 2026.

Considera-se iniciativa procedimental, consoante o caso:

• a apresentação do pedido de licenciamento;
• a apresentação da comunicação prévia;
• nas obras isentas, a apresentação do parecer prévio legalmente exigível ou da informação sobre o início dos trabalhos.

Embora a produção ordinária de efeitos esteja associada ao trimestre seguinte à entrada em vigor do diploma, a aplicação desde 1 de janeiro de 2026 é admitida quando exista opção conjunta do prestador e do adquirente.

O destino dado pelo comprador e o risco de IMT agravado

A aplicação da taxa reduzida à empreitada depende do destino previsto para o imóvel e do cumprimento dos requisitos objetivos aplicáveis.

Todavia, a circunstância de o comprador final não afetar efetivamente o imóvel à sua habitação própria e permanente não determina, por si só, a regularização do IVA pelo empreiteiro.

O diploma transfere esse risco para o adquirente através da possibilidade de aplicação de um agravamento de IMT correspondente a 10% do valor tributável.

Nos contratos-promessa, contratos de empreitada e contratos de compra e venda deverá, por isso, regular-se expressamente:

• o destino do imóvel;
• a responsabilidade pela prestação de informações;
• a obrigação de colaboração documental;
• as consequências fiscais da alteração de destino;
• a repartição de responsabilidade perante incumprimento imputável a uma das partes.

Restituição parcial de IVA a particulares

Foi igualmente criado um regime de restituição parcial do IVA suportado por pessoas singulares que, fora de uma atividade empresarial ou profissional, contratem a construção de imóvel destinado à sua habitação própria e permanente.

Entre os principais requisitos encontram-se:

• a existência de uma verdadeira empreitada de construção;
• a aplicação da taxa normal de IVA;
• a emissão e comunicação regular das faturas;
• o cumprimento do limite máximo do valor do imóvel;
• a afetação à habitação própria e permanente no prazo de seis meses após a documentação relativa ao início da utilização;
• a manutenção dessa afetação durante, pelo menos, 12 meses, ressalvadas as circunstâncias excecionais previstas na lei.

A mera compra de materiais de construção não é elegível.

O pedido deve ser apresentado eletronicamente à Autoridade Tributária no prazo de 12 meses após a emissão da documentação relativa ao início da utilização. Os pedidos referentes aos três primeiros trimestres de 2026 podem ser apresentados desde 1 de outubro de 2026, contando-se a partir dessa data o respetivo prazo de 12 meses.

Contratos de investimento para arrendamento

Os contratos de investimento para arrendamento — CIA — permitem conceder benefícios fiscais, por um período que pode atingir 25 anos, a investimentos em imóveis destinados a arrendamento ou subarrendamento habitacional.

O contrato é celebrado entre o investidor e o Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana — IHRU — em representação do Estado.

Entre as condições essenciais encontram-se:

• afetação ao arrendamento habitacional de pelo menos 700/1000 da área de construção abrangida;
• cumprimento dos limites máximos de renda;
• capacidade técnica e de gestão do investidor;
• contabilidade regularmente organizada;
• situação fiscal e contributiva regularizada;
• proibição de transmissão dos imóveis sem transmissão simultânea da posição contratual, nos casos admitidos.

O CIA deverá identificar os imóveis, os benefícios concedidos, os limites de renda e as condições de atualização. O investidor fica ainda sujeito a acompanhamento pelo IHRU e à apresentação de relatório anual de execução.

Trata-se de um regime potencialmente relevante para investimentos imobiliários de dimensão significativa, mas que deve ser comparado com a exploração comum do imóvel, tendo em conta a duração da vinculação e as consequências do incumprimento.

Regime Simplificado de Arrendamento Acessível

O RSAA substitui o anterior Programa de Arrendamento Acessível e estabelece as condições para qualificação dos contratos de arrendamento e subarrendamento como contratos de arrendamento acessível.

A adesão pode permitir benefícios fiscais sobre os rendimentos prediais, mas exige o cumprimento continuado das condições relativas:

• ao destino habitacional;
• ao limite da renda;
• ao conteúdo e duração do contrato;
• à identificação do imóvel;
• às comunicações e validações exigidas pelo sistema.

Os contratos anteriormente integrados nos regimes revogados devem ser analisados à luz das disposições transitórias, não devendo presumir-se que a substituição legislativa implica a perda automática dos benefícios anteriormente reconhecidos.

Reinvestimento de mais-valias em imóveis para arrendamento

O regime permite excluir de tributação em IRS certas mais-valias imobiliárias quando o valor de realização seja reinvestido em imóveis destinados ao arrendamento habitacional com renda moderada.

Entre as condições encontram-se:

• reinvestimento nos 24 meses anteriores ou nos 36 meses posteriores à alienação;
• declaração da intenção de reinvestir;
• celebração do arrendamento, em regra, no prazo de seis meses;
• manutenção do imóvel em arrendamento durante pelo menos 36 meses, seguidos ou interpolados, nos primeiros cinco anos;
• respeito pelos limites máximos de renda;
• não alienação do imóvel durante cinco anos.

O incumprimento determina a tributação do ganho, acrescida de juros compensatórios.

Quando a concretização do reinvestimento seja impedida por incumprimento superveniente de contrato-promessa, compra e venda ou empreitada, não imputável ao contribuinte, o prazo pode suspender-se se o incumprimento for objeto de ação judicial e forem satisfeitas as obrigações declarativas previstas na lei.

IMT aplicável a adquirentes não residentes

A aquisição de imóvel destinado exclusivamente a habitação por não residente fica, em regra, sujeita à taxa de IMT de 7,5%, sem isenção ou redução.

O regime admite exceções, nomeadamente quando o adquirente:

• se torne residente fiscal em Portugal no prazo de dois anos; ou
• afete o imóvel a arrendamento habitacional com renda moderada no prazo de seis meses e o mantenha arrendado por pelo menos 36 meses, seguidos ou interpolados, nos primeiros cinco anos.

A recuperação da diferença entre o imposto pago e o que seria devido pelas taxas gerais depende de requerimento do interessado, a apresentar no prazo de seis meses após a aquisição da residência fiscal ou a celebração do contrato de arrendamento.

Conclusão

O novo regime oferece oportunidades relevantes, mas sujeita os benefícios a condições temporais, quantitativas e documentais exigentes.

Antes de contratar uma empreitada, adquirir ou vender um imóvel ou aderir a um regime de arrendamento acessível, deverá ser verificado:

• o momento de início do procedimento urbanístico;
• o momento de exigibilidade do IVA;
• o preço global do imóvel e da operação;
• o valor global da renda e dos serviços associados;
• a duração da afetação habitacional;
• as consequências de uma futura alteração de utilização;
• as obrigações declarativas e os prazos de restituição.

Fontes oficiais

• Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio
• Texto oficial em PDF
• Código do IVA consolidado
• Estatuto dos Benefícios Fiscais consolidado

Nota: O presente artigo tem natureza meramente informativa e não constitui aconselhamento jurídico ou fiscal. A aplicação dos regimes referidos depende das circunstâncias concretas de cada situação e da legislação e regulamentação vigentes na data da respetiva análise.