Data de publicação: setembro de 2026
Área: Direito Imobiliário e Urbanismo

O regime jurídico da urbanização e da edificação — RJUE — foi profundamente revisto pelo Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio.

A reforma procura corrigir algumas das dificuldades resultantes do denominado Simplex Urbanístico, clarificar os procedimentos aplicáveis e reforçar a segurança jurídica dos respetivos títulos. A sua entrada em vigor, inicialmente prevista para agosto, foi posteriormente adiada para 1 de outubro de 2026.

A alteração tem consequências diretas para promotores imobiliários, proprietários, investidores, arquitetos, engenheiros e demais intervenientes em operações urbanísticas.

Comunicação prévia e responsabilidade dos interessados

A comunicação prévia mantém-se como instrumento que permite realizar determinadas operações urbanísticas sem depender da prática de um ato administrativo de licenciamento.

O novo regime acentua, porém, que a sua apresentação envolve uma efetiva assunção de responsabilidade pelo interessado e pelos técnicos quanto:

• à entrega de todos os elementos instrutórios legalmente exigidos;
• à conformidade dos projetos apresentados;
• ao cumprimento das normas legais e regulamentares aplicáveis;
• à legitimidade para realizar a operação.

A possibilidade de iniciar a operação sem decisão expressa do município não deve, portanto, ser confundida com uma aprovação material do projeto.

Os municípios conservam poderes de fiscalização sucessiva e podem atuar quando detetem desconformidades urbanísticas. O recurso à comunicação prévia exige, por isso, uma verificação técnica e jurídica especialmente rigorosa antes do início dos trabalhos.

Informação prévia como instrumento de segurança

A informação prévia continua a ser um instrumento central para confirmar antecipadamente a viabilidade de determinada operação urbanística.

Quando o pedido abranja todos os parâmetros necessários à caracterização da operação, uma informação prévia favorável pode permitir que a operação fique dispensada de licença ou comunicação prévia.

Esta possibilidade torna o pedido de informação prévia particularmente relevante em:

• aquisições de terrenos para promoção imobiliária;
• projetos de alteração ou ampliação;
• operações com dúvidas quanto aos usos admitidos;
• imóveis abrangidos por condicionantes urbanísticas;
• projetos cuja viabilidade seja determinante para a celebração de contratos-promessa ou obtenção de financiamento.

A informação prévia não elimina, contudo, a necessidade de confirmar a situação registral do prédio, os direitos de terceiros, as servidões administrativas e as restantes condicionantes que possam não ser integralmente resolvidas no procedimento urbanístico.

Novos modelos e elementos instrutórios

A Portaria n.º 320/2026/1, de 31 de julho, aprovou modelos uniformizados para:

• pedidos de licença;
• comunicações prévias;
• pedidos de informação prévia;
• informação sobre o início dos trabalhos;
• utilização dos edifícios e alteração de uso;
• avisos de publicitação das operações urbanísticas.

A portaria concentra também o elenco dos elementos instrutórios aplicáveis aos diferentes procedimentos. Os modelos serão obrigatórios a partir da entrada em vigor da reforma.

Os municípios apenas poderão exigir documentos adicionais quando estes estejam previstos no RJUE ou em legislação especial, ou sejam estritamente necessários para verificar instrumentos de gestão territorial. Essa exigência terá de ser fundamentada e identificar a disposição normativa aplicável.

Esta limitação poderá ser especialmente importante nos casos em que os serviços municipais imponham sucessivamente documentos não previstos ou prolonguem a fase de saneamento mediante exigências de difícil justificação.

Consultas e pareceres externos

As consultas relacionadas com a localização da operação deverão ser promovidas quando o processo se encontre devidamente instruído.

Diversamente, os pareceres externos que não respeitem à localização e dependam, por exemplo, da atividade a exercer no edifício devem, em princípio, ser previamente solicitados pelo interessado e juntos ao requerimento inicial.

A instrução do processo deve, assim, ser preparada de forma articulada entre os técnicos responsáveis pelo projeto e o consultor jurídico, evitando que a falta de um parecer externo impeça o regular prosseguimento do procedimento.

Limitação das alterações após audiência prévia

O novo regime restringe a possibilidade de reformular sucessivamente o projeto depois de o município identificar desconformidades.

Após a audiência prévia, admite-se uma única apresentação de alterações destinada a corrigir as desconformidades assinaladas ou matérias diretamente conexas.

Esta solução torna especialmente importante:

• responder integralmente às objeções municipais;
• evitar alterações estranhas às questões suscitadas;
• assegurar que a reformulação não introduz novas incompatibilidades;
• distinguir uma correção admissível da apresentação material de um novo projeto.

Uma resposta incompleta poderá conduzir ao indeferimento e obrigar à apresentação de um novo procedimento.

Títulos urbanísticos e pagamento de taxas

O comprovativo de autoliquidação das taxas não constitui, isoladamente, título bastante para executar a operação.

O título deve conter os elementos essenciais que caracterizam a operação urbanística e integrar, quando aplicável, o comprovativo do pagamento das taxas e demais encargos.

Esta matéria é relevante não apenas para o início das obras, mas também para operações de financiamento, aquisição e venda de imóveis. Na auditoria jurídica de um imóvel não deverá aceitar-se um mero recibo de pagamento como demonstração suficiente da existência e conteúdo do título urbanístico.

Reconstrução, ampliação e legalização

A revisão clarifica a distinção entre reconstrução e ampliação.

Uma intervenção que aumente a área de implantação, a área total de construção, a altura da fachada ou o volume da edificação não pode ser qualificada como simples reconstrução. Deverá ser enquadrada como ampliação e sujeita ao procedimento correspondente.

O diploma também esclarece que as alterações ao projeto realizadas depois da execução da obra devem ser tratadas através de procedimento de legalização, nos termos a concretizar pelo regulamento municipal.

A simplificação procedimental não legaliza automaticamente obras preexistentes nem sana divergências entre:

• a realidade física do imóvel;
• o projeto aprovado;
• a licença ou comunicação urbanística;
• o título constitutivo da propriedade horizontal;
• a descrição predial e a matriz.

As desconformidades urbanísticas e as questões relativas à titularidade de áreas continuam a pertencer a planos jurídicos distintos, embora frequentemente interdependentes.

Utilização dos edifícios e alteração de uso

Nos edifícios ou frações cujas obras tenham sido objeto de licença, comunicação prévia ou isenção decorrente de informação prévia favorável, a utilização fica, em regra, sujeita a comunicação prévia.

Nas demais situações será aplicável uma comunicação prévia com prazo, durante o qual o município poderá realizar vistoria e verificar a conformidade da utilização pretendida.

Em qualquer operação de transmissão ou arrendamento deve continuar a ser verificada a compatibilidade entre o uso efetivamente exercido, o título urbanístico e os usos admitidos pelos instrumentos de gestão territorial.

Aplicação aos procedimentos pendentes

O novo regime aplica-se:

• aos procedimentos iniciados depois de 1 de outubro de 2026;
• aos procedimentos anteriores que, nessa data, ainda se encontrem na fase de saneamento e apreciação liminar.

Nestes últimos casos, o interessado poderá praticar os atos necessários à adaptação do procedimento às novas regras.

As novas disposições relativas aos prazos de declaração ou invocação da nulidade e aos prazos de caducidade aplicam-se igualmente a situações jurídicas já constituídas, salvo quando o prazo anterior terminar mais cedo.

Conclusão

A revisão do RJUE não representa apenas uma nova simplificação administrativa. Transfere para os interessados e para os técnicos uma parte significativa da responsabilidade pela correção jurídica e técnica das operações.

Antes de adquirir, financiar, iniciar ou transmitir um projeto imobiliário, será aconselhável verificar:

• qual o procedimento aplicável;
• se o processo está integralmente instruído;
• se foram obtidos os pareceres externos necessários;
• se o projeto corresponde à realidade física e registral;
• se o título urbanístico é bastante;
• se existem obras ou alterações que careçam de legalização.

Fontes oficiais

• Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio
• Decreto-Lei n.º 155-B/2026, de 31 de julho
• Portaria n.º 320/2026/1, de 31 de julho
• Declaração de Retificação n.º 29-A/2026/1, de 27 de julho

Nota: O presente artigo tem natureza meramente informativa e não constitui aconselhamento jurídico. A aplicação do regime depende das circunstâncias concretas de cada operação e da legislação e regulamentação vigentes na data da respetiva análise.