Date de publication : septembre 2026
Domaines : Droit fiscal et droit immobilier

Le décret-loi n.º 97/2026, du 20 mai, a approuvé un vaste ensemble d’incitations fiscales destinées à accroître la construction, la réhabilitation et la mise à disposition de biens immobiliers à usage d’habitation.

Le texte a notamment introduit :

• l’application temporaire du taux réduit de TVA à certains marchés de travaux concernant des logements ;
• un régime de remboursement partiel de la TVA supportée par les particuliers pour la construction de leur propre logement ;
• les contrats d’investissement pour la location résidentielle — CIA ;
• le Régime Simplifié de Location Abordable — RSAA ;
• des avantages en matière d’IRS liés à la location et au réinvestissement des plus-values ;
• de nouvelles règles en matière d’IMT applicables aux acquéreurs non-résidents.

Les CIA et le RSAA produisent leurs effets depuis le 1er septembre 2026. Certaines modifications fiscales produisent leurs effets depuis le 1er janvier 2026, conformément aux dispositions transitoires prévues par le texte.

Quels sont les biens immobiliers concernés ?

D’une manière générale, les incitations concernent la construction, la réhabilitation, l’acquisition et la location de biens immobiliers à usage d’habitation dont le prix ou le loyer est considéré comme modéré.

Pour 2026 :

• le loyer mensuel ne peut excéder 2,5 fois la rémunération minimale mensuelle applicable en 2026 ;
• le prix de vente ne peut excéder la limite supérieure de la deuxième tranche du barème de l’IMT applicable à la résidence principale et permanente.

Ces limites pourront ultérieurement être actualisées par arrêté.

Pour déterminer le prix ou le loyer pertinent, il convient de prendre en considération la valeur économique globale de l’opération. Sont pris en compte les montants relatifs aux meubles, équipements, éléments accessoires ou services contribuant à la valorisation du bien immobilier, même lorsqu’ils font l’objet d’un contrat distinct.

Il ne sera donc pas possible de contourner les limites par une séparation artificielle entre le loyer, le mobilier, le stationnement ou d’autres services associés.

Taux réduit de TVA sur les marchés de travaux relatifs aux logements

La nouvelle rubrique 2.42.1 de la Liste I annexée au Code de la TVA permet d’appliquer le taux réduit aux marchés de construction ou de réhabilitation portant sur :

• des biens immobiliers destinés à être vendus pour constituer la résidence principale et permanente de l’acquéreur ;
• des biens immobiliers destinés exclusivement à la location résidentielle ;

à condition que le prix de vente ou le loyer ne dépasse pas les limites légalement établies.

Le régime s’applique aux marchés relatifs à des opérations urbanistiques dont l’initiative procédurale est intervenue entre le 25 septembre 2025 et le 31 décembre 2029 et pour lesquels la TVA devient exigible à compter du 1er janvier 2026.

Est considérée comme initiative procédurale, selon le cas :

• la présentation de la demande de permis ;
• la présentation de la communication préalable ;
• pour les travaux exemptés, la présentation de l’avis préalable légalement exigé ou de l’information relative au commencement des travaux.

Bien que la prise d’effet ordinaire soit associée au trimestre suivant l’entrée en vigueur du texte, son application à compter du 1er janvier 2026 est admise lorsque le prestataire et l’acquéreur exercent conjointement cette option.

L’affectation du bien par l’acquéreur et le risque de majoration de l’IMT

L’application du taux réduit au marché de travaux dépend de l’affectation prévue du bien immobilier et du respect des conditions objectives applicables.

Toutefois, le fait que l’acquéreur final n’affecte pas effectivement le bien à sa résidence principale et permanente n’entraîne pas, à lui seul, la régularisation de la TVA par l’entrepreneur.

Le texte transfère ce risque à l’acquéreur en prévoyant la possibilité d’appliquer une majoration de l’IMT correspondant à 10 % de la valeur imposable.

Les promesses de vente, marchés de travaux et contrats de vente devront donc expressément réglementer :

• l’affectation du bien immobilier ;
• la responsabilité en matière de fourniture d’informations ;
• l’obligation de coopération documentaire ;
• les conséquences fiscales d’un changement d’affectation ;
• la répartition des responsabilités en cas de manquement imputable à l’une des parties.

Remboursement partiel de la TVA aux particuliers

Un régime de remboursement partiel de la TVA supportée par les personnes physiques qui, en dehors de toute activité commerciale ou professionnelle, font construire un bien immobilier destiné à leur résidence principale et permanente a également été créé.

Parmi les principales conditions figurent :

• l’existence d’un véritable marché de construction ;
• l’application du taux normal de TVA ;
• l’émission et la communication régulières des factures ;
• le respect de la limite maximale de valeur du bien immobilier ;
• l’affectation à la résidence principale et permanente dans les six mois suivant l’établissement de la documentation relative au début de l’utilisation ;
• le maintien de cette affectation pendant au moins 12 mois, sous réserve des circonstances exceptionnelles prévues par la loi.

Le simple achat de matériaux de construction n’est pas éligible.

La demande doit être présentée par voie électronique à l’Autorité fiscale dans un délai de 12 mois à compter de l’établissement de la documentation relative au début de l’utilisation. Les demandes concernant les trois premiers trimestres de 2026 peuvent être présentées à compter du 1er octobre 2026, le délai correspondant de 12 mois courant à partir de cette date.

Contrats d’investissement pour la location

Les contrats d’investissement pour la location — CIA — permettent d’accorder des avantages fiscaux, pour une période pouvant aller jusqu’à 25 ans, aux investissements dans des biens immobiliers destinés à la location ou à la sous-location résidentielle.

Le contrat est conclu entre l’investisseur et l’Institut du Logement et de la Réhabilitation Urbaine — IHRU — agissant au nom de l’État.

Parmi les conditions essentielles figurent :

• l’affectation à la location résidentielle d’au moins 700/1000 de la surface de construction concernée ;
• le respect des plafonds de loyer ;
• la capacité technique et de gestion de l’investisseur ;
• la tenue régulière d’une comptabilité organisée ;
• une situation fiscale et contributive régularisée ;
• l’interdiction de transférer les biens immobiliers sans transfert simultané de la position contractuelle, dans les cas où celui-ci est admis.

Le CIA devra identifier les biens immobiliers, les avantages accordés, les plafonds de loyer et les conditions de leur actualisation. L’investisseur est également soumis au suivi de l’IHRU et doit présenter un rapport annuel d’exécution.

Il s’agit d’un régime potentiellement pertinent pour les investissements immobiliers de taille significative, mais qui doit être comparé à l’exploitation ordinaire du bien, compte tenu de la durée de l’engagement et des conséquences du non-respect des obligations.

Régime Simplifié de Location Abordable

Le RSAA remplace l’ancien Programme de Location Abordable et fixe les conditions permettant aux contrats de location et de sous-location d’être qualifiés de contrats de location abordable.

L’adhésion peut permettre de bénéficier d’avantages fiscaux sur les revenus fonciers, mais exige le respect continu des conditions relatives :

• à l’affectation résidentielle ;
• au plafond de loyer ;
• au contenu et à la durée du contrat ;
• à l’identification du bien immobilier ;
• aux communications et validations exigées par le système.

Les contrats précédemment intégrés aux régimes abrogés doivent être examinés à la lumière des dispositions transitoires, sans présumer que le remplacement du régime législatif entraîne automatiquement la perte des avantages précédemment reconnus.

Réinvestissement des plus-values dans des biens immobiliers destinés à la location

Le régime permet d’exclure de l’imposition à l’IRS certaines plus-values immobilières lorsque le prix de cession est réinvesti dans des biens immobiliers destinés à la location résidentielle à loyer modéré.

Parmi les conditions figurent :

• le réinvestissement au cours des 24 mois précédant ou des 36 mois suivant la cession ;
• la déclaration de l’intention de réinvestir ;
• la conclusion du contrat de location, en règle générale, dans un délai de six mois ;
• le maintien du bien en location pendant au moins 36 mois, consécutifs ou non, au cours des cinq premières années ;
• le respect des plafonds de loyer ;
• l’absence de cession du bien pendant cinq ans.

Le non-respect de ces conditions entraîne l’imposition de la plus-value, majorée d’intérêts compensatoires.

Lorsque la réalisation du réinvestissement est empêchée par un manquement ultérieur à un contrat-promesse, à un contrat de vente ou à un marché de travaux, non imputable au contribuable, le délai peut être suspendu si le manquement fait l’objet d’une action en justice et si les obligations déclaratives prévues par la loi sont respectées.

IMT applicable aux acquéreurs non-résidents

L’acquisition par un non-résident d’un bien immobilier destiné exclusivement à l’habitation est, en règle générale, soumise à un taux d’IMT de 7,5 %, sans exonération ni réduction.

Le régime prévoit des exceptions, notamment lorsque l’acquéreur :

• devient résident fiscal au Portugal dans un délai de deux ans ; ou
• affecte le bien immobilier à la location résidentielle à loyer modéré dans un délai de six mois et le maintient en location pendant au moins 36 mois, consécutifs ou non, au cours des cinq premières années.

La récupération de la différence entre l’impôt payé et celui qui aurait été dû selon les taux généraux dépend d’une demande de l’intéressé, à présenter dans un délai de six mois suivant l’acquisition de la résidence fiscale ou la conclusion du contrat de location.

Conclusion

Le nouveau régime offre des opportunités importantes, mais soumet les avantages à des conditions temporelles, quantitatives et documentaires exigeantes.

Avant de conclure un marché de travaux, d’acquérir ou de vendre un bien immobilier ou d’adhérer à un régime de location abordable, il conviendra de vérifier :

• la date de début de la procédure urbanistique ;
• la date d’exigibilité de la TVA ;
• le prix global du bien immobilier et de l’opération ;
• le montant global du loyer et des services associés ;
• la durée de l’affectation résidentielle ;
• les conséquences d’un futur changement d’utilisation ;
• les obligations déclaratives et les délais de remboursement.

Sources officielles

• Décret-loi n.º 97/2026, du 20 mai
• Texte officiel au format PDF
• Code de la TVA consolidé
• Statut des Avantages Fiscaux consolidé

Note : Le présent article est fourni à titre purement informatif et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal. L’application des régimes mentionnés dépend des circonstances concrètes de chaque situation ainsi que de la législation et de la réglementation en vigueur à la date de l’analyse concernée.