Date de publication : septembre 2026
Domaine : Droit immobilier et urbanisme

Le régime juridique de l’urbanisation et de la construction — RJUE — a fait l’objet d’une révision approfondie par le décret-loi n.º 108/2026, du 29 mai.

La réforme vise à corriger certaines des difficultés résultant du dénommé Simplex Urbanistique, à clarifier les procédures applicables et à renforcer la sécurité juridique des titres correspondants. Son entrée en vigueur, initialement prévue pour le mois d’août, a ensuite été reportée au 1er octobre 2026.

Cette modification a des conséquences directes pour les promoteurs immobiliers, les propriétaires, les investisseurs, les architectes, les ingénieurs et les autres intervenants dans les opérations d’urbanisme.

Communication préalable et responsabilité des intéressés

La communication préalable demeure un instrument permettant de réaliser certaines opérations d’urbanisme sans dépendre de l’adoption d’un acte administratif de délivrance de permis.

Le nouveau régime souligne toutefois que sa présentation implique une véritable prise de responsabilité par l’intéressé et par les techniciens en ce qui concerne :

• la remise de tous les éléments d’instruction légalement exigés ;
• la conformité des projets présentés ;
• le respect des dispositions légales et réglementaires applicables ;
• la qualité juridique permettant de réaliser l’opération.

La possibilité de commencer l’opération sans décision expresse de la municipalité ne doit donc pas être confondue avec une approbation matérielle du projet.

Les municipalités conservent des pouvoirs de contrôle ultérieur et peuvent intervenir lorsqu’elles détectent des non-conformités urbanistiques. Le recours à la communication préalable exige donc une vérification technique et juridique particulièrement rigoureuse avant le début des travaux.

L’information préalable comme instrument de sécurité juridique

L’information préalable demeure un instrument central permettant de confirmer à l’avance la viabilité d’une opération d’urbanisme déterminée.

Lorsque la demande porte sur tous les paramètres nécessaires à la caractérisation de l’opération, une information préalable favorable peut permettre que l’opération soit dispensée de permis ou de communication préalable.

Cette possibilité rend la demande d’information préalable particulièrement pertinente dans les cas suivants :

• acquisition de terrains destinés à la promotion immobilière ;
• projets de modification ou d’agrandissement ;
• opérations pour lesquelles des incertitudes existent quant aux usages autorisés ;
• biens immobiliers soumis à des contraintes urbanistiques ;
• projets dont la viabilité est déterminante pour la conclusion de contrats-promesses ou l’obtention d’un financement.

L’information préalable n’élimine toutefois pas la nécessité de vérifier la situation du bien au registre foncier, les droits de tiers, les servitudes administratives et les autres contraintes qui pourraient ne pas être intégralement résolues dans le cadre de la procédure d’urbanisme.

Nouveaux modèles et éléments d’instruction

L’arrêté n.º 320/2026/1, du 31 juillet, a approuvé des modèles uniformisés pour :

• les demandes de permis ;
• les communications préalables ;
• les demandes d’information préalable ;
• l’information relative au début des travaux ;
• l’utilisation des bâtiments et les changements d’usage ;
• les avis de publicité des opérations d’urbanisme.

L’arrêté regroupe également la liste des pièces justificatives applicables aux différentes procédures. Les modèles seront obligatoires à compter de l’entrée en vigueur de la réforme.

Les municipalités ne pourront exiger des documents supplémentaires que lorsque ceux-ci sont prévus par le RJUE ou par une législation spéciale, ou lorsqu’ils sont strictement nécessaires à la vérification des instruments de gestion territoriale. Cette exigence devra être motivée et identifier la disposition normative applicable.

Cette limitation pourra être particulièrement importante dans les cas où les services municipaux exigent successivement des documents non prévus ou prolongent la phase de régularisation par des exigences difficilement justifiables.

Consultations et avis externes

Les consultations relatives à la localisation de l’opération devront être engagées lorsque le dossier aura été dûment instruit.

À l’inverse, les avis externes qui ne concernent pas la localisation et dépendent, par exemple, de l’activité qui sera exercée dans le bâtiment devront, en principe, être demandés préalablement par l’intéressé et joints à la demande initiale.

L’instruction du dossier devra donc être préparée de manière coordonnée entre les techniciens responsables du projet et le conseil juridique, afin d’éviter que l’absence d’un avis externe n’empêche la poursuite régulière de la procédure.

Limitation des modifications après l’audition préalable

Le nouveau régime limite la possibilité de reformuler successivement le projet après que la municipalité a identifié des non-conformités.

Après l’audition préalable, une seule présentation de modifications est admise afin de corriger les non-conformités signalées ou les questions qui leur sont directement liées.

Cette solution rend particulièrement important le fait de :

• répondre intégralement aux objections de la municipalité ;
• éviter les modifications étrangères aux questions soulevées ;
• s’assurer que la reformulation n’introduit pas de nouvelles incompatibilités ;
• distinguer une correction admissible de la présentation matérielle d’un nouveau projet.

Une réponse incomplète pourra conduire au rejet et imposer l’ouverture d’une nouvelle procédure.

Titres urbanistiques et paiement des taxes

La preuve de l’auto-liquidation des taxes ne constitue pas, à elle seule, un titre suffisant pour exécuter l’opération.

Le titre doit contenir les éléments essentiels caractérisant l’opération d’urbanisme et intégrer, lorsque cela est applicable, la preuve du paiement des taxes et autres charges.

Cette question est pertinente non seulement pour le commencement des travaux, mais aussi pour les opérations de financement, d’acquisition et de vente de biens immobiliers. Dans le cadre de l’audit juridique d’un bien immobilier, un simple reçu de paiement ne devra pas être accepté comme preuve suffisante de l’existence et du contenu du titre urbanistique.

Reconstruction, agrandissement et légalisation

La révision clarifie la distinction entre reconstruction et agrandissement.

Une intervention qui augmente l’emprise au sol, la surface totale de construction, la hauteur de la façade ou le volume du bâtiment ne peut être qualifiée de simple reconstruction. Elle devra être considérée comme un agrandissement et soumise à la procédure correspondante.

Le texte précise également que les modifications apportées au projet après l’exécution des travaux devront être traitées dans le cadre d’une procédure de légalisation, selon les modalités qui seront précisées par le règlement municipal.

La simplification procédurale ne légalise pas automatiquement les travaux préexistants et ne remédie pas aux divergences entre :

• la réalité physique du bien immobilier ;
• le projet approuvé ;
• le permis ou la communication urbanistique ;
• le titre constitutif de la propriété horizontale ;
• la description foncière et la matrice cadastrale.

Les non-conformités urbanistiques et les questions relatives à la titularité des surfaces continuent de relever de plans juridiques distincts, même si elles sont fréquemment interdépendantes.

Utilisation des bâtiments et changement d’usage

Dans les bâtiments ou fractions dont les travaux ont fait l’objet d’un permis, d’une communication préalable ou d’une exemption résultant d’une information préalable favorable, l’utilisation est, en règle générale, soumise à une communication préalable.

Dans les autres situations, une communication préalable assortie d’un délai sera applicable, délai pendant lequel la municipalité pourra effectuer une inspection et vérifier la conformité de l’utilisation envisagée.

Dans toute opération de transmission ou de location, il conviendra de continuer à vérifier la compatibilité entre l’usage effectivement exercé, le titre urbanistique et les usages admis par les instruments de gestion territoriale.

Application aux procédures en cours

Le nouveau régime s’applique :

• aux procédures engagées après le 1er octobre 2026 ;
• aux procédures antérieures qui, à cette date, se trouvent encore en phase de régularisation et d’examen préliminaire.

Dans ces derniers cas, l’intéressé pourra accomplir les actes nécessaires à l’adaptation de la procédure aux nouvelles règles.

Les nouvelles dispositions relatives aux délais de déclaration ou d’invocation de la nullité ainsi qu’aux délais de caducité s’appliquent également aux situations juridiques déjà constituées, sauf lorsque l’ancien délai expire plus tôt.

Conclusion

La révision du RJUE ne représente pas seulement une nouvelle simplification administrative. Elle transfère aux intéressés et aux techniciens une part importante de la responsabilité concernant la conformité juridique et technique des opérations.

Avant d’acquérir, de financer, de commencer ou de transférer un projet immobilier, il sera conseillé de vérifier :

• quelle est la procédure applicable ;
• si le dossier est intégralement instruit ;
• si les avis externes nécessaires ont été obtenus ;
• si le projet correspond à la réalité physique et registrale ;
• si le titre urbanistique est suffisant ;
• s’il existe des travaux ou des modifications nécessitant une légalisation.

Sources officielles

• Décret-loi n.º 108/2026, du 29 mai
• Décret-loi n.º 155-B/2026, du 31 juillet
• Arrêté n.º 320/2026/1, du 31 juillet
• Déclaration de rectification n.º 29-A/2026/1, du 27 juillet

Note : Le présent article est fourni à titre purement informatif et ne constitue pas un conseil juridique. L’application du régime dépend des circonstances concrètes de chaque opération ainsi que de la législation et de la réglementation en vigueur à la date de l’analyse correspondante.