{"id":5453,"date":"2026-09-16T11:08:16","date_gmt":"2026-09-16T11:08:16","guid":{"rendered":"https:\/\/www.coutinhorebelo.com\/?p=5453"},"modified":"2026-09-28T14:05:14","modified_gmt":"2026-09-28T14:05:14","slug":"tva-a-6-location-abordable-et-incitations-fiscales-au-logement-le-nouveau-regime-de-2026","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.coutinhorebelo.com\/fr\/tva-a-6-location-abordable-et-incitations-fiscales-au-logement-le-nouveau-regime-de-2026\/","title":{"rendered":"TVA \u00e0 6 %, location abordable et incitations fiscales au logement : le nouveau r\u00e9gime de 2026"},"content":{"rendered":"<p><strong>Date de publication :<\/strong> septembre 2026<br \/>\n<strong>Domaines :<\/strong> Droit fiscal et droit immobilier<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>Le d\u00e9cret-loi n.\u00ba 97\/2026, du 20 mai, a approuv\u00e9 un vaste ensemble d\u2019incitations fiscales destin\u00e9es \u00e0 accro\u00eetre la construction, la r\u00e9habilitation et la mise \u00e0 disposition de biens immobiliers \u00e0 usage d\u2019habitation.<\/p>\n<p>Le texte a notamment introduit :<\/p>\n<ul>\n<li>l\u2019application temporaire du taux r\u00e9duit de TVA \u00e0 certains march\u00e9s de travaux concernant des logements ;<\/li>\n<li>un r\u00e9gime de remboursement partiel de la TVA support\u00e9e par les particuliers pour la construction de leur propre logement ;<\/li>\n<li>les contrats d\u2019investissement pour la location r\u00e9sidentielle \u2014 CIA ;<\/li>\n<li>le R\u00e9gime Simplifi\u00e9 de Location Abordable \u2014 RSAA ;<\/li>\n<li>des avantages en mati\u00e8re d\u2019IRS li\u00e9s \u00e0 la location et au r\u00e9investissement des plus-values ;<\/li>\n<li>de nouvelles r\u00e8gles en mati\u00e8re d\u2019IMT applicables aux acqu\u00e9reurs non-r\u00e9sidents.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Les CIA et le RSAA produisent leurs effets depuis le <strong>1er septembre 2026<\/strong>. Certaines modifications fiscales produisent leurs effets depuis le 1er janvier 2026, conform\u00e9ment aux dispositions transitoires pr\u00e9vues par le texte.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p><strong>Quels sont les biens immobiliers concern\u00e9s ?<\/strong><\/p>\n<p>D\u2019une mani\u00e8re g\u00e9n\u00e9rale, les incitations concernent la construction, la r\u00e9habilitation, l\u2019acquisition et la location de biens immobiliers \u00e0 usage d\u2019habitation dont le prix ou le loyer est consid\u00e9r\u00e9 comme mod\u00e9r\u00e9.<\/p>\n<p>Pour 2026 :<\/p>\n<ul>\n<li>le loyer mensuel ne peut exc\u00e9der 2,5 fois la r\u00e9mun\u00e9ration minimale mensuelle applicable en 2026 ;<\/li>\n<li>le prix de vente ne peut exc\u00e9der la limite sup\u00e9rieure de la deuxi\u00e8me tranche du bar\u00e8me de l\u2019IMT applicable \u00e0 la r\u00e9sidence principale et permanente.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Ces limites pourront ult\u00e9rieurement \u00eatre actualis\u00e9es par arr\u00eat\u00e9.<\/p>\n<p>Pour d\u00e9terminer le prix ou le loyer pertinent, il convient de prendre en consid\u00e9ration la valeur \u00e9conomique globale de l\u2019op\u00e9ration. Sont pris en compte les montants relatifs aux meubles, \u00e9quipements, \u00e9l\u00e9ments accessoires ou services contribuant \u00e0 la valorisation du bien immobilier, m\u00eame lorsqu\u2019ils font l\u2019objet d\u2019un contrat distinct.<\/p>\n<p>Il ne sera donc pas possible de contourner les limites par une s\u00e9paration artificielle entre le loyer, le mobilier, le stationnement ou d\u2019autres services associ\u00e9s.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p><strong>Taux r\u00e9duit de TVA sur les march\u00e9s de travaux relatifs aux logements<\/strong><\/p>\n<p>La nouvelle rubrique 2.42.1 de la Liste I annex\u00e9e au Code de la TVA permet d\u2019appliquer le taux r\u00e9duit aux march\u00e9s de construction ou de r\u00e9habilitation portant sur :<\/p>\n<ul>\n<li>des biens immobiliers destin\u00e9s \u00e0 \u00eatre vendus pour constituer la r\u00e9sidence principale et permanente de l\u2019acqu\u00e9reur ;<\/li>\n<li>des biens immobiliers destin\u00e9s exclusivement \u00e0 la location r\u00e9sidentielle ;<\/li>\n<\/ul>\n<p>\u00e0 condition que le prix de vente ou le loyer ne d\u00e9passe pas les limites l\u00e9galement \u00e9tablies.<\/p>\n<p>Le r\u00e9gime s\u2019applique aux march\u00e9s relatifs \u00e0 des op\u00e9rations urbanistiques dont l\u2019initiative proc\u00e9durale est intervenue entre le <strong>25 septembre 2025 et le 31 d\u00e9cembre 2029<\/strong> et pour lesquels la TVA devient exigible \u00e0 compter du <strong>1er janvier 2026<\/strong>.<\/p>\n<p>Est consid\u00e9r\u00e9e comme initiative proc\u00e9durale, selon le cas :<\/p>\n<ul>\n<li>la pr\u00e9sentation de la demande de permis ;<\/li>\n<li>la pr\u00e9sentation de la communication pr\u00e9alable ;<\/li>\n<li>pour les travaux exempt\u00e9s, la pr\u00e9sentation de l\u2019avis pr\u00e9alable l\u00e9galement exig\u00e9 ou de l\u2019information relative au commencement des travaux.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Bien que la prise d\u2019effet ordinaire soit associ\u00e9e au trimestre suivant l\u2019entr\u00e9e en vigueur du texte, son application \u00e0 compter du 1er janvier 2026 est admise lorsque le prestataire et l\u2019acqu\u00e9reur exercent conjointement cette option.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p><strong>L\u2019affectation du bien par l\u2019acqu\u00e9reur et le risque de majoration de l\u2019IMT<\/strong><\/p>\n<p>L\u2019application du taux r\u00e9duit au march\u00e9 de travaux d\u00e9pend de l\u2019affectation pr\u00e9vue du bien immobilier et du respect des conditions objectives applicables.<\/p>\n<p>Toutefois, le fait que l\u2019acqu\u00e9reur final n\u2019affecte pas effectivement le bien \u00e0 sa r\u00e9sidence principale et permanente n\u2019entra\u00eene pas, \u00e0 lui seul, la r\u00e9gularisation de la TVA par l\u2019entrepreneur.<\/p>\n<p>Le texte transf\u00e8re ce risque \u00e0 l\u2019acqu\u00e9reur en pr\u00e9voyant la possibilit\u00e9 d\u2019appliquer une <strong>majoration de l\u2019IMT correspondant \u00e0 10 % de la valeur imposable<\/strong>.<\/p>\n<p>Les promesses de vente, march\u00e9s de travaux et contrats de vente devront donc express\u00e9ment r\u00e9glementer :<\/p>\n<ul>\n<li>l\u2019affectation du bien immobilier ;<\/li>\n<li>la responsabilit\u00e9 en mati\u00e8re de fourniture d\u2019informations ;<\/li>\n<li>l\u2019obligation de coop\u00e9ration documentaire ;<\/li>\n<li>les cons\u00e9quences fiscales d\u2019un changement d\u2019affectation ;<\/li>\n<li>la r\u00e9partition des responsabilit\u00e9s en cas de manquement imputable \u00e0 l\u2019une des parties.<\/li>\n<\/ul>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p><strong>Remboursement partiel de la TVA aux particuliers<\/strong><\/p>\n<p>Un r\u00e9gime de remboursement partiel de la TVA support\u00e9e par les personnes physiques qui, en dehors de toute activit\u00e9 commerciale ou professionnelle, font construire un bien immobilier destin\u00e9 \u00e0 leur r\u00e9sidence principale et permanente a \u00e9galement \u00e9t\u00e9 cr\u00e9\u00e9.<\/p>\n<p>Parmi les principales conditions figurent :<\/p>\n<ul>\n<li>l\u2019existence d\u2019un v\u00e9ritable march\u00e9 de construction ;<\/li>\n<li>l\u2019application du taux normal de TVA ;<\/li>\n<li>l\u2019\u00e9mission et la communication r\u00e9guli\u00e8res des factures ;<\/li>\n<li>le respect de la limite maximale de valeur du bien immobilier ;<\/li>\n<li>l\u2019affectation \u00e0 la r\u00e9sidence principale et permanente dans les six mois suivant l\u2019\u00e9tablissement de la documentation relative au d\u00e9but de l\u2019utilisation ;<\/li>\n<li>le maintien de cette affectation pendant au moins 12 mois, sous r\u00e9serve des circonstances exceptionnelles pr\u00e9vues par la loi.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Le simple achat de mat\u00e9riaux de construction n\u2019est pas \u00e9ligible.<\/p>\n<p>La demande doit \u00eatre pr\u00e9sent\u00e9e par voie \u00e9lectronique \u00e0 l\u2019Autorit\u00e9 fiscale dans un d\u00e9lai de 12 mois \u00e0 compter de l\u2019\u00e9tablissement de la documentation relative au d\u00e9but de l\u2019utilisation. Les demandes concernant les trois premiers trimestres de 2026 peuvent \u00eatre pr\u00e9sent\u00e9es \u00e0 compter du <strong>1er octobre 2026<\/strong>, le d\u00e9lai correspondant de 12 mois courant \u00e0 partir de cette date.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p><strong>Contrats d\u2019investissement pour la location<\/strong><\/p>\n<p>Les contrats d\u2019investissement pour la location \u2014 CIA \u2014 permettent d\u2019accorder des avantages fiscaux, pour une p\u00e9riode pouvant aller jusqu\u2019\u00e0 25 ans, aux investissements dans des biens immobiliers destin\u00e9s \u00e0 la location ou \u00e0 la sous-location r\u00e9sidentielle.<\/p>\n<p>Le contrat est conclu entre l\u2019investisseur et l\u2019Institut du Logement et de la R\u00e9habilitation Urbaine \u2014 IHRU \u2014 agissant au nom de l\u2019\u00c9tat.<\/p>\n<p>Parmi les conditions essentielles figurent :<\/p>\n<ul>\n<li>l\u2019affectation \u00e0 la location r\u00e9sidentielle d\u2019au moins 700\/1000 de la surface de construction concern\u00e9e ;<\/li>\n<li>le respect des plafonds de loyer ;<\/li>\n<li>la capacit\u00e9 technique et de gestion de l\u2019investisseur ;<\/li>\n<li>la tenue r\u00e9guli\u00e8re d\u2019une comptabilit\u00e9 organis\u00e9e ;<\/li>\n<li>une situation fiscale et contributive r\u00e9gularis\u00e9e ;<\/li>\n<li>l\u2019interdiction de transf\u00e9rer les biens immobiliers sans transfert simultan\u00e9 de la position contractuelle, dans les cas o\u00f9 celui-ci est admis.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Le CIA devra identifier les biens immobiliers, les avantages accord\u00e9s, les plafonds de loyer et les conditions de leur actualisation. L\u2019investisseur est \u00e9galement soumis au suivi de l\u2019IHRU et doit pr\u00e9senter un rapport annuel d\u2019ex\u00e9cution.<\/p>\n<p>Il s\u2019agit d\u2019un r\u00e9gime potentiellement pertinent pour les investissements immobiliers de taille significative, mais qui doit \u00eatre compar\u00e9 \u00e0 l\u2019exploitation ordinaire du bien, compte tenu de la dur\u00e9e de l\u2019engagement et des cons\u00e9quences du non-respect des obligations.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p><strong>R\u00e9gime Simplifi\u00e9 de Location Abordable<\/strong><\/p>\n<p>Le RSAA remplace l\u2019ancien Programme de Location Abordable et fixe les conditions permettant aux contrats de location et de sous-location d\u2019\u00eatre qualifi\u00e9s de contrats de location abordable.<\/p>\n<p>L\u2019adh\u00e9sion peut permettre de b\u00e9n\u00e9ficier d\u2019avantages fiscaux sur les revenus fonciers, mais exige le respect continu des conditions relatives :<\/p>\n<ul>\n<li>\u00e0 l\u2019affectation r\u00e9sidentielle ;<\/li>\n<li>au plafond de loyer ;<\/li>\n<li>au contenu et \u00e0 la dur\u00e9e du contrat ;<\/li>\n<li>\u00e0 l\u2019identification du bien immobilier ;<\/li>\n<li>aux communications et validations exig\u00e9es par le syst\u00e8me.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Les contrats pr\u00e9c\u00e9demment int\u00e9gr\u00e9s aux r\u00e9gimes abrog\u00e9s doivent \u00eatre examin\u00e9s \u00e0 la lumi\u00e8re des dispositions transitoires, sans pr\u00e9sumer que le remplacement du r\u00e9gime l\u00e9gislatif entra\u00eene automatiquement la perte des avantages pr\u00e9c\u00e9demment reconnus.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p><strong>R\u00e9investissement des plus-values dans des biens immobiliers destin\u00e9s \u00e0 la location<\/strong><\/p>\n<p>Le r\u00e9gime permet d\u2019exclure de l\u2019imposition \u00e0 l\u2019IRS certaines plus-values immobili\u00e8res lorsque le prix de cession est r\u00e9investi dans des biens immobiliers destin\u00e9s \u00e0 la location r\u00e9sidentielle \u00e0 loyer mod\u00e9r\u00e9.<\/p>\n<p>Parmi les conditions figurent :<\/p>\n<ul>\n<li>le r\u00e9investissement au cours des 24 mois pr\u00e9c\u00e9dant ou des 36 mois suivant la cession ;<\/li>\n<li>la d\u00e9claration de l\u2019intention de r\u00e9investir ;<\/li>\n<li>la conclusion du contrat de location, en r\u00e8gle g\u00e9n\u00e9rale, dans un d\u00e9lai de six mois ;<\/li>\n<li>le maintien du bien en location pendant au moins 36 mois, cons\u00e9cutifs ou non, au cours des cinq premi\u00e8res ann\u00e9es ;<\/li>\n<li>le respect des plafonds de loyer ;<\/li>\n<li>l\u2019absence de cession du bien pendant cinq ans.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Le non-respect de ces conditions entra\u00eene l\u2019imposition de la plus-value, major\u00e9e d\u2019int\u00e9r\u00eats compensatoires.<\/p>\n<p>Lorsque la r\u00e9alisation du r\u00e9investissement est emp\u00each\u00e9e par un manquement ult\u00e9rieur \u00e0 un contrat-promesse, \u00e0 un contrat de vente ou \u00e0 un march\u00e9 de travaux, non imputable au contribuable, le d\u00e9lai peut \u00eatre suspendu si le manquement fait l\u2019objet d\u2019une action en justice et si les obligations d\u00e9claratives pr\u00e9vues par la loi sont respect\u00e9es.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p><strong>IMT applicable aux acqu\u00e9reurs non-r\u00e9sidents<\/strong><\/p>\n<p>L\u2019acquisition par un non-r\u00e9sident d\u2019un bien immobilier destin\u00e9 exclusivement \u00e0 l\u2019habitation est, en r\u00e8gle g\u00e9n\u00e9rale, soumise \u00e0 un taux d\u2019IMT de <strong>7,5 %<\/strong>, sans exon\u00e9ration ni r\u00e9duction.<\/p>\n<p>Le r\u00e9gime pr\u00e9voit des exceptions, notamment lorsque l\u2019acqu\u00e9reur :<\/p>\n<ul>\n<li>devient r\u00e9sident fiscal au Portugal dans un d\u00e9lai de deux ans ; ou<\/li>\n<li>affecte le bien immobilier \u00e0 la location r\u00e9sidentielle \u00e0 loyer mod\u00e9r\u00e9 dans un d\u00e9lai de six mois et le maintient en location pendant au moins 36 mois, cons\u00e9cutifs ou non, au cours des cinq premi\u00e8res ann\u00e9es.<\/li>\n<\/ul>\n<p>La r\u00e9cup\u00e9ration de la diff\u00e9rence entre l\u2019imp\u00f4t pay\u00e9 et celui qui aurait \u00e9t\u00e9 d\u00fb selon les taux g\u00e9n\u00e9raux d\u00e9pend d\u2019une demande de l\u2019int\u00e9ress\u00e9, \u00e0 pr\u00e9senter dans un d\u00e9lai de six mois suivant l\u2019acquisition de la r\u00e9sidence fiscale ou la conclusion du contrat de location.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p><strong>Conclusion<\/strong><\/p>\n<p>Le nouveau r\u00e9gime offre des opportunit\u00e9s importantes, mais soumet les avantages \u00e0 des conditions temporelles, quantitatives et documentaires exigeantes.<\/p>\n<p>Avant de conclure un march\u00e9 de travaux, d\u2019acqu\u00e9rir ou de vendre un bien immobilier ou d\u2019adh\u00e9rer \u00e0 un r\u00e9gime de location abordable, il conviendra de v\u00e9rifier :<\/p>\n<ul>\n<li>la date de d\u00e9but de la proc\u00e9dure urbanistique ;<\/li>\n<li>la date d\u2019exigibilit\u00e9 de la TVA ;<\/li>\n<li>le prix global du bien immobilier et de l\u2019op\u00e9ration ;<\/li>\n<li>le montant global du loyer et des services associ\u00e9s ;<\/li>\n<li>la dur\u00e9e de l\u2019affectation r\u00e9sidentielle ;<\/li>\n<li>les cons\u00e9quences d\u2019un futur changement d\u2019utilisation ;<\/li>\n<li>les obligations d\u00e9claratives et les d\u00e9lais de remboursement.<\/li>\n<\/ul>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p><strong>Sources officielles<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/diariodarepublica.pt\/dr\/detalhe\/decreto-lei\/97-2026-1124493227?utm_source=chatgpt.com\">D\u00e9cret-loi n.\u00ba 97\/2026, du 20 mai<\/a><\/li>\n<li><a href=\"https:\/\/files.diariodarepublica.pt\/1s\/2026\/05\/09700\/0001400040.pdf?utm_source=chatgpt.com\">Texte officiel au format PDF<\/a><\/li>\n<li><a href=\"https:\/\/diariodarepublica.pt\/dr\/legislacao-consolidada\/decreto-lei\/2008-34500675?utm_source=chatgpt.com\">Code de la TVA consolid\u00e9<\/a><\/li>\n<li><a href=\"https:\/\/diariodarepublica.pt\/dr\/legislacao-consolidada\/decreto-lei\/1989-34554075?utm_source=chatgpt.com\">Statut des Avantages Fiscaux consolid\u00e9<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p><strong>Note :<\/strong> Le pr\u00e9sent article est fourni \u00e0 titre purement informatif et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal. L\u2019application des r\u00e9gimes mentionn\u00e9s d\u00e9pend des circonstances concr\u00e8tes de chaque situation ainsi que de la l\u00e9gislation et de la r\u00e9glementation en vigueur \u00e0 la date de l\u2019analyse concern\u00e9e.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Date de publication : septembre 2026 Domaines : Droit fiscal et droit immobilier &nbsp; Le d\u00e9cret-loi n.\u00ba 97\/2026, du 20 mai, a approuv\u00e9 un vaste ensemble d\u2019incitations fiscales destin\u00e9es \u00e0 accro\u00eetre la construction, la r\u00e9habilitation et la mise \u00e0 disposition de biens immobiliers \u00e0 usage d\u2019habitation. 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