{"id":5449,"date":"2026-09-16T11:05:52","date_gmt":"2026-09-16T11:05:52","guid":{"rendered":"https:\/\/www.coutinhorebelo.com\/?p=5449"},"modified":"2026-09-28T14:08:47","modified_gmt":"2026-09-28T14:08:47","slug":"revision-du-rjue-en-2026-principales-consequences-pour-les-promoteurs-les-proprietaires-et-les-techniciens","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.coutinhorebelo.com\/fr\/revision-du-rjue-en-2026-principales-consequences-pour-les-promoteurs-les-proprietaires-et-les-techniciens\/","title":{"rendered":"R\u00e9vision du RJUE en 2026 : principales cons\u00e9quences pour les promoteurs, les propri\u00e9taires et les techniciens"},"content":{"rendered":"<p><strong>Date de publication :<\/strong> septembre 2026<br \/>\n<strong>Domaine :<\/strong> Droit immobilier et urbanisme<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>Le r\u00e9gime juridique de l\u2019urbanisation et de la construction \u2014 RJUE \u2014 a fait l\u2019objet d\u2019une r\u00e9vision approfondie par le d\u00e9cret-loi n.\u00ba 108\/2026, du 29 mai.<\/p>\n<p>La r\u00e9forme vise \u00e0 corriger certaines des difficult\u00e9s r\u00e9sultant du d\u00e9nomm\u00e9 Simplex Urbanistique, \u00e0 clarifier les proc\u00e9dures applicables et \u00e0 renforcer la s\u00e9curit\u00e9 juridique des titres correspondants. Son entr\u00e9e en vigueur, initialement pr\u00e9vue pour le mois d\u2019ao\u00fbt, a ensuite \u00e9t\u00e9 report\u00e9e au <strong>1er octobre 2026<\/strong>.<\/p>\n<p>Cette modification a des cons\u00e9quences directes pour les promoteurs immobiliers, les propri\u00e9taires, les investisseurs, les architectes, les ing\u00e9nieurs et les autres intervenants dans les op\u00e9rations d\u2019urbanisme.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p><strong>Communication pr\u00e9alable et responsabilit\u00e9 des int\u00e9ress\u00e9s<\/strong><\/p>\n<p>La communication pr\u00e9alable demeure un instrument permettant de r\u00e9aliser certaines op\u00e9rations d\u2019urbanisme sans d\u00e9pendre de l\u2019adoption d\u2019un acte administratif de d\u00e9livrance de permis.<\/p>\n<p>Le nouveau r\u00e9gime souligne toutefois que sa pr\u00e9sentation implique une v\u00e9ritable prise de responsabilit\u00e9 par l\u2019int\u00e9ress\u00e9 et par les techniciens en ce qui concerne :<\/p>\n<ul>\n<li>la remise de tous les \u00e9l\u00e9ments d\u2019instruction l\u00e9galement exig\u00e9s ;<\/li>\n<li>la conformit\u00e9 des projets pr\u00e9sent\u00e9s ;<\/li>\n<li>le respect des dispositions l\u00e9gales et r\u00e9glementaires applicables ;<\/li>\n<li>la qualit\u00e9 juridique permettant de r\u00e9aliser l\u2019op\u00e9ration.<\/li>\n<\/ul>\n<p>La possibilit\u00e9 de commencer l\u2019op\u00e9ration sans d\u00e9cision expresse de la municipalit\u00e9 ne doit donc pas \u00eatre confondue avec une approbation mat\u00e9rielle du projet.<\/p>\n<p>Les municipalit\u00e9s conservent des pouvoirs de contr\u00f4le ult\u00e9rieur et peuvent intervenir lorsqu\u2019elles d\u00e9tectent des non-conformit\u00e9s urbanistiques. Le recours \u00e0 la communication pr\u00e9alable exige donc une v\u00e9rification technique et juridique particuli\u00e8rement rigoureuse avant le d\u00e9but des travaux.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p><strong>L\u2019information pr\u00e9alable comme instrument de s\u00e9curit\u00e9 juridique<\/strong><\/p>\n<p>L\u2019information pr\u00e9alable demeure un instrument central permettant de confirmer \u00e0 l\u2019avance la viabilit\u00e9 d\u2019une op\u00e9ration d\u2019urbanisme d\u00e9termin\u00e9e.<\/p>\n<p>Lorsque la demande porte sur tous les param\u00e8tres n\u00e9cessaires \u00e0 la caract\u00e9risation de l\u2019op\u00e9ration, une information pr\u00e9alable favorable peut permettre que l\u2019op\u00e9ration soit dispens\u00e9e de permis ou de communication pr\u00e9alable.<\/p>\n<p>Cette possibilit\u00e9 rend la demande d\u2019information pr\u00e9alable particuli\u00e8rement pertinente dans les cas suivants :<\/p>\n<ul>\n<li>acquisition de terrains destin\u00e9s \u00e0 la promotion immobili\u00e8re ;<\/li>\n<li>projets de modification ou d\u2019agrandissement ;<\/li>\n<li>op\u00e9rations pour lesquelles des incertitudes existent quant aux usages autoris\u00e9s ;<\/li>\n<li>biens immobiliers soumis \u00e0 des contraintes urbanistiques ;<\/li>\n<li>projets dont la viabilit\u00e9 est d\u00e9terminante pour la conclusion de contrats-promesses ou l\u2019obtention d\u2019un financement.<\/li>\n<\/ul>\n<p>L\u2019information pr\u00e9alable n\u2019\u00e9limine toutefois pas la n\u00e9cessit\u00e9 de v\u00e9rifier la situation du bien au registre foncier, les droits de tiers, les servitudes administratives et les autres contraintes qui pourraient ne pas \u00eatre int\u00e9gralement r\u00e9solues dans le cadre de la proc\u00e9dure d\u2019urbanisme.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p><strong>Nouveaux mod\u00e8les et \u00e9l\u00e9ments d\u2019instruction<\/strong><\/p>\n<p>L\u2019arr\u00eat\u00e9 n.\u00ba 320\/2026\/1, du 31 juillet, a approuv\u00e9 des mod\u00e8les uniformis\u00e9s pour :<\/p>\n<ul>\n<li>les demandes de permis ;<\/li>\n<li>les communications pr\u00e9alables ;<\/li>\n<li>les demandes d\u2019information pr\u00e9alable ;<\/li>\n<li>l\u2019information relative au d\u00e9but des travaux ;<\/li>\n<li>l\u2019utilisation des b\u00e2timents et les changements d\u2019usage ;<\/li>\n<li>les avis de publicit\u00e9 des op\u00e9rations d\u2019urbanisme.<\/li>\n<\/ul>\n<p>L\u2019arr\u00eat\u00e9 regroupe \u00e9galement la liste des pi\u00e8ces justificatives applicables aux diff\u00e9rentes proc\u00e9dures. Les mod\u00e8les seront obligatoires \u00e0 compter de l\u2019entr\u00e9e en vigueur de la r\u00e9forme.<\/p>\n<p>Les municipalit\u00e9s ne pourront exiger des documents suppl\u00e9mentaires que lorsque ceux-ci sont pr\u00e9vus par le RJUE ou par une l\u00e9gislation sp\u00e9ciale, ou lorsqu\u2019ils sont strictement n\u00e9cessaires \u00e0 la v\u00e9rification des instruments de gestion territoriale. Cette exigence devra \u00eatre motiv\u00e9e et identifier la disposition normative applicable.<\/p>\n<p>Cette limitation pourra \u00eatre particuli\u00e8rement importante dans les cas o\u00f9 les services municipaux exigent successivement des documents non pr\u00e9vus ou prolongent la phase de r\u00e9gularisation par des exigences difficilement justifiables.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p><strong>Consultations et avis externes<\/strong><\/p>\n<p>Les consultations relatives \u00e0 la localisation de l\u2019op\u00e9ration devront \u00eatre engag\u00e9es lorsque le dossier aura \u00e9t\u00e9 d\u00fbment instruit.<\/p>\n<p>\u00c0 l\u2019inverse, les avis externes qui ne concernent pas la localisation et d\u00e9pendent, par exemple, de l\u2019activit\u00e9 qui sera exerc\u00e9e dans le b\u00e2timent devront, en principe, \u00eatre demand\u00e9s pr\u00e9alablement par l\u2019int\u00e9ress\u00e9 et joints \u00e0 la demande initiale.<\/p>\n<p>L\u2019instruction du dossier devra donc \u00eatre pr\u00e9par\u00e9e de mani\u00e8re coordonn\u00e9e entre les techniciens responsables du projet et le conseil juridique, afin d\u2019\u00e9viter que l\u2019absence d\u2019un avis externe n\u2019emp\u00eache la poursuite r\u00e9guli\u00e8re de la proc\u00e9dure.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p><strong>Limitation des modifications apr\u00e8s l\u2019audition pr\u00e9alable<\/strong><\/p>\n<p>Le nouveau r\u00e9gime limite la possibilit\u00e9 de reformuler successivement le projet apr\u00e8s que la municipalit\u00e9 a identifi\u00e9 des non-conformit\u00e9s.<\/p>\n<p>Apr\u00e8s l\u2019audition pr\u00e9alable, une seule pr\u00e9sentation de modifications est admise afin de corriger les non-conformit\u00e9s signal\u00e9es ou les questions qui leur sont directement li\u00e9es.<\/p>\n<p>Cette solution rend particuli\u00e8rement important le fait de :<\/p>\n<ul>\n<li>r\u00e9pondre int\u00e9gralement aux objections de la municipalit\u00e9 ;<\/li>\n<li>\u00e9viter les modifications \u00e9trang\u00e8res aux questions soulev\u00e9es ;<\/li>\n<li>s\u2019assurer que la reformulation n\u2019introduit pas de nouvelles incompatibilit\u00e9s ;<\/li>\n<li>distinguer une correction admissible de la pr\u00e9sentation mat\u00e9rielle d\u2019un nouveau projet.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Une r\u00e9ponse incompl\u00e8te pourra conduire au rejet et imposer l\u2019ouverture d\u2019une nouvelle proc\u00e9dure.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p><strong>Titres urbanistiques et paiement des taxes<\/strong><\/p>\n<p>La preuve de l\u2019auto-liquidation des taxes ne constitue pas, \u00e0 elle seule, un titre suffisant pour ex\u00e9cuter l\u2019op\u00e9ration.<\/p>\n<p>Le titre doit contenir les \u00e9l\u00e9ments essentiels caract\u00e9risant l\u2019op\u00e9ration d\u2019urbanisme et int\u00e9grer, lorsque cela est applicable, la preuve du paiement des taxes et autres charges.<\/p>\n<p>Cette question est pertinente non seulement pour le commencement des travaux, mais aussi pour les op\u00e9rations de financement, d\u2019acquisition et de vente de biens immobiliers. Dans le cadre de l\u2019audit juridique d\u2019un bien immobilier, un simple re\u00e7u de paiement ne devra pas \u00eatre accept\u00e9 comme preuve suffisante de l\u2019existence et du contenu du titre urbanistique.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p><strong>Reconstruction, agrandissement et l\u00e9galisation<\/strong><\/p>\n<p>La r\u00e9vision clarifie la distinction entre reconstruction et agrandissement.<\/p>\n<p>Une intervention qui augmente l\u2019emprise au sol, la surface totale de construction, la hauteur de la fa\u00e7ade ou le volume du b\u00e2timent ne peut \u00eatre qualifi\u00e9e de simple reconstruction. Elle devra \u00eatre consid\u00e9r\u00e9e comme un agrandissement et soumise \u00e0 la proc\u00e9dure correspondante.<\/p>\n<p>Le texte pr\u00e9cise \u00e9galement que les modifications apport\u00e9es au projet apr\u00e8s l\u2019ex\u00e9cution des travaux devront \u00eatre trait\u00e9es dans le cadre d\u2019une proc\u00e9dure de l\u00e9galisation, selon les modalit\u00e9s qui seront pr\u00e9cis\u00e9es par le r\u00e8glement municipal.<\/p>\n<p>La simplification proc\u00e9durale ne l\u00e9galise pas automatiquement les travaux pr\u00e9existants et ne rem\u00e9die pas aux divergences entre :<\/p>\n<ul>\n<li>la r\u00e9alit\u00e9 physique du bien immobilier ;<\/li>\n<li>le projet approuv\u00e9 ;<\/li>\n<li>le permis ou la communication urbanistique ;<\/li>\n<li>le titre constitutif de la propri\u00e9t\u00e9 horizontale ;<\/li>\n<li>la description fonci\u00e8re et la matrice cadastrale.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Les non-conformit\u00e9s urbanistiques et les questions relatives \u00e0 la titularit\u00e9 des surfaces continuent de relever de plans juridiques distincts, m\u00eame si elles sont fr\u00e9quemment interd\u00e9pendantes.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p><strong>Utilisation des b\u00e2timents et changement d\u2019usage<\/strong><\/p>\n<p>Dans les b\u00e2timents ou fractions dont les travaux ont fait l\u2019objet d\u2019un permis, d\u2019une communication pr\u00e9alable ou d\u2019une exemption r\u00e9sultant d\u2019une information pr\u00e9alable favorable, l\u2019utilisation est, en r\u00e8gle g\u00e9n\u00e9rale, soumise \u00e0 une communication pr\u00e9alable.<\/p>\n<p>Dans les autres situations, une communication pr\u00e9alable assortie d\u2019un d\u00e9lai sera applicable, d\u00e9lai pendant lequel la municipalit\u00e9 pourra effectuer une inspection et v\u00e9rifier la conformit\u00e9 de l\u2019utilisation envisag\u00e9e.<\/p>\n<p>Dans toute op\u00e9ration de transmission ou de location, il conviendra de continuer \u00e0 v\u00e9rifier la compatibilit\u00e9 entre l\u2019usage effectivement exerc\u00e9, le titre urbanistique et les usages admis par les instruments de gestion territoriale.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p><strong>Application aux proc\u00e9dures en cours<\/strong><\/p>\n<p>Le nouveau r\u00e9gime s\u2019applique :<\/p>\n<ul>\n<li>aux proc\u00e9dures engag\u00e9es apr\u00e8s le 1er octobre 2026 ;<\/li>\n<li>aux proc\u00e9dures ant\u00e9rieures qui, \u00e0 cette date, se trouvent encore en phase de r\u00e9gularisation et d\u2019examen pr\u00e9liminaire.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Dans ces derniers cas, l\u2019int\u00e9ress\u00e9 pourra accomplir les actes n\u00e9cessaires \u00e0 l\u2019adaptation de la proc\u00e9dure aux nouvelles r\u00e8gles.<\/p>\n<p>Les nouvelles dispositions relatives aux d\u00e9lais de d\u00e9claration ou d\u2019invocation de la nullit\u00e9 ainsi qu\u2019aux d\u00e9lais de caducit\u00e9 s\u2019appliquent \u00e9galement aux situations juridiques d\u00e9j\u00e0 constitu\u00e9es, sauf lorsque l\u2019ancien d\u00e9lai expire plus t\u00f4t.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p><strong>Conclusion<\/strong><\/p>\n<p>La r\u00e9vision du RJUE ne repr\u00e9sente pas seulement une nouvelle simplification administrative. Elle transf\u00e8re aux int\u00e9ress\u00e9s et aux techniciens une part importante de la responsabilit\u00e9 concernant la conformit\u00e9 juridique et technique des op\u00e9rations.<\/p>\n<p>Avant d\u2019acqu\u00e9rir, de financer, de commencer ou de transf\u00e9rer un projet immobilier, il sera conseill\u00e9 de v\u00e9rifier :<\/p>\n<ul>\n<li>quelle est la proc\u00e9dure applicable ;<\/li>\n<li>si le dossier est int\u00e9gralement instruit ;<\/li>\n<li>si les avis externes n\u00e9cessaires ont \u00e9t\u00e9 obtenus ;<\/li>\n<li>si le projet correspond \u00e0 la r\u00e9alit\u00e9 physique et registrale ;<\/li>\n<li>si le titre urbanistique est suffisant ;<\/li>\n<li>s\u2019il existe des travaux ou des modifications n\u00e9cessitant une l\u00e9galisation.<\/li>\n<li><\/li>\n<\/ul>\n<p><strong>Sources officielles<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/diariodarepublica.pt\/dr\/detalhe\/decreto-lei\/108-2026-1128002421?utm_source=chatgpt.com\">D\u00e9cret-loi n.\u00ba 108\/2026, du 29 mai<\/a><\/li>\n<li><a href=\"https:\/\/diariodarepublica.pt\/dr\/detalhe\/decreto-lei\/155-b-2026-1153967387?utm_source=chatgpt.com\">D\u00e9cret-loi n.\u00ba 155-B\/2026, du 31 juillet<\/a><\/li>\n<li><a href=\"https:\/\/diariodarepublica.pt\/dr\/detalhe\/portaria\/320-2026-1153698591?utm_source=chatgpt.com\">Arr\u00eat\u00e9 n.\u00ba 320\/2026\/1, du 31 juillet<\/a><\/li>\n<li><a href=\"https:\/\/diariodarepublica.pt\/dr\/detalhe\/declaracao-retificacao\/29-a-2026-1152696606?utm_source=chatgpt.com\">D\u00e9claration de rectification n.\u00ba 29-A\/2026\/1, du 27 juillet<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p><strong>Note :<\/strong> Le pr\u00e9sent article est fourni \u00e0 titre purement informatif et ne constitue pas un conseil juridique. L\u2019application du r\u00e9gime d\u00e9pend des circonstances concr\u00e8tes de chaque op\u00e9ration ainsi que de la l\u00e9gislation et de la r\u00e9glementation en vigueur \u00e0 la date de l\u2019analyse correspondante.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Date de publication : septembre 2026 Domaine : Droit immobilier et urbanisme &nbsp; Le r\u00e9gime juridique de l\u2019urbanisation et de la construction \u2014 RJUE \u2014 a fait l\u2019objet d\u2019une r\u00e9vision approfondie par le d\u00e9cret-loi n.\u00ba 108\/2026, du 29 mai. 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